來(lái)源:中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)
文/王帥(中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)法律政策工作委員會(huì)委員、北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委員會(huì)副主任、北京安恒泰物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理)
“十部委《通知》”提出堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)?!皷|西南北中,黨政軍民學(xué),黨是領(lǐng)導(dǎo)一切的”。歷史的經(jīng)驗(yàn)表明,在物業(yè)管理活動(dòng)中堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo),既符合當(dāng)前的實(shí)際需求,也是解決社區(qū)治理矛盾的一劑“靈丹妙藥”。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方主體都應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)的開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)?;鶎狱h組織能夠切實(shí)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)核心作用,帶領(lǐng)全體業(yè)主在實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)的過(guò)程中始終保持正確的政治方向,堅(jiān)定不移貫徹黨的理論和路線方針政策,避免在物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)治理盲點(diǎn)和思想真空。通知中,推動(dòng)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的黨員與社區(qū)“兩委”雙向任職等舉措是在北京、深圳等超大城市的社區(qū)治理中已經(jīng)得到推廣和驗(yàn)證的有效創(chuàng)新。
“十部委《通知》”提出落實(shí)街道屬地管理責(zé)任。這是有效發(fā)揮基層政府在社區(qū)治理中主導(dǎo)作用的具體抓手。按照條塊結(jié)合、以塊為主的原則,街道和物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)各司其職,上下聯(lián)動(dòng)。充分發(fā)揮和落實(shí)街道在物業(yè)管理活動(dòng)中的屬地管理責(zé)任,能夠推動(dòng)管理重心下移、權(quán)力下放、力量下沉,形成到一線解決問(wèn)題的工作導(dǎo)向,避免出現(xiàn)“看得見(jiàn)的管不著,管得著的看不見(jiàn)”的尷尬。其中,指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職盡責(zé)、指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)、監(jiān)督物業(yè)項(xiàng)目交接、指導(dǎo)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)等街道職責(zé)都已在2020年實(shí)施的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》中得到明確。而“委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公共服務(wù)事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)費(fèi)用”這一新提法則回應(yīng)了廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)的心聲,完善了非業(yè)主主體購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的正常通道。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)遵循契約精神,一些超出物業(yè)服務(wù)合同約定范圍和內(nèi)容的服務(wù),雖然可能是出于公共利益或緊急需要,但卻實(shí)際增加了企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出相應(yīng)的對(duì)價(jià)補(bǔ)償。
“十部委《通知》”提出“推動(dòng)城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸”。一段時(shí)間以來(lái),一些地方的個(gè)別行政管理部門(mén)對(duì)自身職責(zé)認(rèn)識(shí)模糊,“執(zhí)法不進(jìn)社區(qū)”,對(duì)違法搭建,違規(guī)占用樓道、場(chǎng)地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執(zhí)法不夠到位。《通知》提出明確部門(mén)和單位職責(zé)清單,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為,這是破解行業(yè)發(fā)展難點(diǎn)痛點(diǎn)的有效舉措;《通知》再次明確了水電氣熱等專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)最終用戶,并督促其落實(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。這一規(guī)定實(shí)際在國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中早已明確,但十多年來(lái)卻因?yàn)闅v史遺留和行業(yè)利益等緣由遲遲難以得到全面落實(shí),厘清設(shè)施設(shè)備維護(hù)服務(wù)的責(zé)任邊界將有利于更好地保障業(yè)主權(quán)益。
“十部委《通知》”中提出的將惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為納入個(gè)人信用記錄將是一項(xiàng)有益的積極探索,關(guān)鍵是要明確惡意拖欠行為的認(rèn)定主體和確權(quán)指向、實(shí)施主體的授權(quán)、不良信用記錄的合法消除程序等操作層面的細(xì)節(jié)問(wèn)題。
業(yè)主委員會(huì)的健康運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)業(yè)主良好自治的關(guān)鍵。“十部委《通知》”從明確業(yè)委會(huì)的信息公示責(zé)任、撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì)不合法決定、罷免業(yè)委會(huì)委員資格、加大業(yè)委會(huì)違法行為查處力度等四個(gè)方面對(duì)全體業(yè)主的權(quán)益進(jìn)行了保障,同時(shí)也加強(qiáng)了對(duì)業(yè)委會(huì)工作的監(jiān)督?!笆课锻ㄖ贰睆牡谑艞l到第二十一條加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的監(jiān)督,如建立服務(wù)信息公開(kāi)公示制度、企業(yè)信用管理制度、企業(yè)紅黑名單制度等都是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范運(yùn)行的有力抓手。權(quán)力失去監(jiān)督和制約,必然會(huì)如同脫韁野馬,橫沖直撞、恣意妄為,其后果的嚴(yán)重性可想而知,因此,必須扎緊制度籠子,確保行業(yè)內(nèi)各個(gè)主體都在公開(kāi)、公正、透明、公益的原則下健康運(yùn)作。
“十部委《通知》”提出完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)和停車(chē)場(chǎng)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)均已挪出政府定價(jià)目錄,屬于政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的管理范疇,而北京市最新的規(guī)定更是明確了住宅物業(yè)費(fèi)只適用于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍。近年來(lái),不斷攀升的人力成本、能源和物料價(jià)格和始終不變的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格之間的矛盾已成為制約行業(yè)良性發(fā)展的重要因素。針對(duì)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難這一突出問(wèn)題,《通知》提出可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動(dòng)態(tài)調(diào)整,這一規(guī)定為加快形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制和動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制提供了政策依據(jù)。在實(shí)操過(guò)程中,建議應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確物業(yè)費(fèi)調(diào)整的啟動(dòng)機(jī)制和觸發(fā)條件,推動(dòng)其實(shí)施。
“十部委《通知》”提出加強(qiáng)智慧物業(yè)服務(wù)能力建設(shè)。物業(yè)管理植根于中國(guó)內(nèi)地的土壤已四十年,行業(yè)的未來(lái)之花將如何綻放?多元化運(yùn)營(yíng),資本化運(yùn)作,集團(tuán)化經(jīng)營(yíng),戰(zhàn)略化聯(lián)盟都是有益的探索和可能的形態(tài)。作為勞動(dòng)密集型行業(yè),行業(yè)如果繼續(xù)在價(jià)格戰(zhàn)、同質(zhì)化的黑屋里野蠻生長(zhǎng),斷然無(wú)法遇見(jiàn)未來(lái)的曙光。因此,行業(yè)必須充分利用科技進(jìn)步和社會(huì)資本的助力,促進(jìn)人工智能和物業(yè)服務(wù)深度融合,創(chuàng)新推動(dòng),向智慧化物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這個(gè)過(guò)程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新載體、創(chuàng)新方式、創(chuàng)新體制,逐步實(shí)現(xiàn)線上化、數(shù)據(jù)化、智能化的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
“十部委《通知》”提出促進(jìn)線上線下服務(wù)融合發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)以大視野謀劃大格局,提升發(fā)展理念,充分意識(shí)到這是為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院“六穩(wěn)”“六?!惫ぷ魅蝿?wù),進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需特別是有效促進(jìn)消費(fèi),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)供需循環(huán)暢通的國(guó)家策略;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以大項(xiàng)目推動(dòng)大發(fā)展,搭建智慧物業(yè)管理平臺(tái),對(duì)接各類商業(yè)服務(wù),構(gòu)建線上線下生活服務(wù)圈,滿足居民多樣化生活服務(wù)需求。
“十部委《通知》”提出建立服務(wù)信息公開(kāi)公示制度。通知對(duì)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話等十四項(xiàng)物業(yè)服務(wù)信息提出了公示要求,同時(shí)要求開(kāi)展家政、養(yǎng)老等多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)也應(yīng)對(duì)外公示?!锻ㄖ窂?qiáng)調(diào),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用,通俗的說(shuō),不公示就不能收費(fèi),要收費(fèi)就應(yīng)公開(kāi)透明,不能渾水摸魚(yú)“搞糊涂賬”。