來源:姑蘇晚報
日前,吳中區(qū)玩美天地小區(qū),一起因堵門引發(fā)的肢體沖突,以一位業(yè)主受傷入院收場。然而,該起沖突的背后,另一場事關小區(qū)物業(yè)服務的紛爭,已持續(xù)半年有余,至今沒有塵埃落定。找一家令人滿意的物業(yè)公司,是該小區(qū)眾多業(yè)主的訴求,然而這件對很多住宅小區(qū)而言很平常的事,在玩美天地,卻并沒那么簡單。
沖突
小區(qū)門口一位業(yè)主被打受傷
在那次肢體沖突中受傷的是吳女士,玩美天地業(yè)主。吳女士說,6月4日中午,她開車經過小區(qū)東門,看到門口被堵,還圍著很多人,車輛無法通行,便下車查看,這時她后方又駛來一輛車,同樣被堵。與吳女士發(fā)生肢體沖突的,正是后車車主,沖突造成吳女士面部、右腕部受傷,被送往醫(yī)院,還有一位上前勸架的業(yè)主眼鏡被打碎。
該小區(qū)業(yè)主陳先生目擊了事發(fā)經過。他說,這件事與小區(qū)物業(yè)保安收取停車費有關,因不少業(yè)主不認可保安的收費方式,拒繳停車費,此前已多次發(fā)生爭執(zhí)。當天,部分業(yè)主聚集到小區(qū)該門口,搬來錐桶、水泥塊和一人多高的卡通人偶,將大門堵住,不讓車輛通行。
那些業(yè)主為何拒繳停車費,甚至要堵門?陳先生說,究其原因,是他們對現(xiàn)有的物業(yè)服務不滿。
紛爭
業(yè)主需要什么樣的物業(yè)公司?
玩美天地小區(qū)的這場物業(yè)服務之爭,始于去年12月。郭巷街道姜家社區(qū)工作人員說,去年12月,為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務的“無錫永基物業(yè)”因合同到期撤出,之后先后有兩家物業(yè)公司入駐該小區(qū),一家因建造車位遭到業(yè)主抗議,撤出小區(qū);另一家因“歷史遺留問題”難以解決,撤出小區(qū)。
今年2月初,“無錫永基物業(yè)”的前員工吳先生帶著一個20人的團隊回到該小區(qū),接手了該小區(qū)的物業(yè)服務工作。不過據(jù)吳先生稱,該小區(qū)賬目混亂,物業(yè)費難以收齊,只能靠收取停車費支付員工工資,但并非所有業(yè)主都愿意繳納停車費。
賬目混亂,正是部分業(yè)主不愿繳納物業(yè)費、停車費的理由。該小區(qū)部分業(yè)主稱,去年“無錫永基物業(yè)”撤出時,業(yè)主繳納的裝修押金、物業(yè)費、停車費等存在交接不清的情況,之后入駐的物業(yè)公司所收取的相關費用,也有部分未退還;同時,有些業(yè)主已購買和租用了停車位,卻被外來車輛占用;有些業(yè)主已繳納了整年的停車費,出小區(qū)門時,卻還需與保安反復確認。
基于諸多“理由”,小區(qū)業(yè)主組建了一個“維權討論”微信群,已有成員近300人,主要商討一個話題——如何更換物業(yè)公司。
困惑
“大業(yè)主”主導小區(qū)話語權?
然而,玩美天地的業(yè)主們在商討更換物業(yè)方案時,發(fā)現(xiàn)最繞不開的,是“大業(yè)主”。他們所說的“大業(yè)主”,是小區(qū)的開發(fā)商,也是小區(qū)眾多商鋪的業(yè)主。
郭巷街道姜家社區(qū)的工作人員說,玩美天地小區(qū)所屬的古玩城是個商住一體化項目,該項目約有1300戶商戶和700戶住戶,其中約45%的項目面積由開發(fā)商自持,所以開發(fā)商是該項目最大的業(yè)主,“由于法律有‘雙三分之二和雙過半’的規(guī)定,該小區(qū)想要更換物業(yè),必須經過‘大業(yè)主’同意,如果‘大業(yè)主’不同意,問題便僵持于此”。
社區(qū)工作人員所說的“雙過半”,源自民法典等法律法規(guī)。相關法律明確規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者選舉業(yè)主委員會成員,屬于業(yè)主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
按照該小區(qū)部分業(yè)主及相關工作人員對法律條款的解讀,若“大業(yè)主”不出面,則該小區(qū)更換物業(yè)等事項將陷入僵局。對此,江蘇豐云律師事務所律師魯云亮認為,破局的關鍵在于如何評判開發(fā)商的自持面積。比如45%的面積是否包含公共面積?商鋪和公寓是否需要分開評判?如果經評判后,開發(fā)商自持的面積依然大于三分之一,那么除非“大業(yè)主”同意,否則“小業(yè)主”的確難以更換物業(yè)。
昨天,記者嘗試聯(lián)系該小區(qū)的“大業(yè)主”,未能聯(lián)系上。代管該小區(qū)物業(yè)服務的吳先生稱,“大業(yè)主”身在外地,暫時無暇回蘇州處理小區(qū)事項,不過據(jù)他所知,“大業(yè)主”已經在聯(lián)系新的物業(yè)公司了。
至于新的物業(yè)公司能否獲得小區(qū)業(yè)主的認可,從而結束紛爭?目前尚未可知。