蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例(一)
( 2007年 8月 23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十六次會議制定 2007年 9月 27日江蘇省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十二次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動,維護當(dāng)事人的合法權(quán)益,營造良好的生活環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動適用本條例。
第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理,也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進行管理。
第四條 市和縣級市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系,協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理進行指導(dǎo)和監(jiān)督。
市和縣級市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織,主要負責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范,組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議,辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項。
第二章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會
第六條 在物業(yè)管理活動中,業(yè)主享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù),依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)和表決權(quán);
(四)提議召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下簡稱業(yè)主〈代表〉大會),對物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(五)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、專項維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
在物業(yè)管理活動中,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主(代表)大會議事規(guī)則(以下簡稱大會議事規(guī)則),支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會的決定和業(yè)主(代表)大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按時交納物業(yè)服務(wù)費用,不得拖欠、拒付;
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(六)不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主(代表)大會,由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理,同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。
第八條 物業(yè)管理實行業(yè)主 (代表 )大會制度。業(yè)主通過業(yè)主(代表)大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主較少的,經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的,業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會的職責(zé)。
第九條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成,業(yè)主代表一般不少于三十人,每幢至少有一名業(yè)主代表。
業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前,就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主的意見;凡需全體業(yè)主投票表決的,業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后,由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主(代表)大會:
(一)已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的,或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的;
(二)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū),已交付使用物業(yè)的建筑面積未達到百分之三十,但交付使用已超過兩年的。
第十一條 業(yè)主(代表)大會由業(yè)主負責(zé)籌備。首次業(yè)主(代表)大會的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下,由物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。
物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的,建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到書面告知之日起三十日內(nèi),負責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組。未及時書面告知的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)主動組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主(代表)大會籌備組。
籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù),其中街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和建設(shè)單位代表各一名,籌備組的組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的工作人員擔(dān)任。籌備組組成人員名單確定后,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時間等文件資料,并且提供必要的人力、場地支持。
首次業(yè)主(代表)大會籌備、成立的費用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條 籌備組履行下列職責(zé):
(一)確定首次業(yè)主(代表)大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(二)確認業(yè)主身份;
(三)提出業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單,并征求業(yè)主意見;
(四)擬訂大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案,并征求業(yè)主意見;
(五)做好召開會議的其他準備工作。
前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 業(yè)主(代表)大會依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù),并對全體業(yè)主負責(zé)。
業(yè)主(代表)大會依法決定下列事項:
(一)制定和修改大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主(代表)大會或者業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。
第十四條 業(yè)主(代表)大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式,也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主(代表)大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主(代表)大會作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中,籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
首次業(yè)主(代表)大會通過大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,可以由大會籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計入已表決的多數(shù)票數(shù),由大會議事規(guī)則確定。
第十五條 業(yè)主(代表)大會會議分為定期會議和臨時會議,由業(yè)主委員會負責(zé)召集。定期會議應(yīng)當(dāng)按照大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的 ,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時會議 :
(一)經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
提議召開業(yè)主(代表)大會臨時會議的,應(yīng)當(dāng)提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的,其提議無效。
業(yè)主委員會逾期不召集會議的,房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集;經(jīng)責(zé)令仍未召集的,業(yè)主可以申請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)召集。
第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主(代表)大會的常設(shè)執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主(代表)大會;
(二)執(zhí)行業(yè)主(代表)大會會議的決議、決定;
(三)簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費;
(四)制定重大維修工程項目年度計劃,監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行,協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù) ;
(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況;
(六)審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計的本物業(yè)管理區(qū)域的財務(wù)報告;
(七)聽取業(yè)主的意見和建議,監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(八)接受業(yè)主、業(yè)主(代表)大會和有關(guān)部門的監(jiān)督;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主(代表)大會賦予的其他職責(zé)?! ?/span>
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十七條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議,可以召開臨時會議。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開,作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書面記錄,經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);
(三)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔,具有社會公信力和組織能力;
(四)本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
第十九條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達到成立業(yè)主(代表)大會條件時,一般選舉五名業(yè)主委員會委員,以后各期交付使用的,按照大會議事規(guī)則增選委員,直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。
業(yè)主委員會的任期由業(yè)主(代表)大會決定,一般為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。
業(yè)主委員會委員辭職,應(yīng)當(dāng)提前兩個月向業(yè)主(代表)大會會議提出書面辭呈。
業(yè)主委員會委員缺額時按照大會議事規(guī)則補選,但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主(代表)大會重新選舉。
業(yè)主委員會委員變動的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十條